Rady a doporučení z každodenní praxe
Realitní Radilky

kategorie / Různé
1 člověk ohodnotil článek palcem nahoru

5 příběhů majitelů nemovitostí

 

První příběh:

Potřeboval jsem prodat svoji nemovitost rychle, stěhoval jsem se za výhodnou pracovní nabídkou.

 POTŘEBOVAL JSEM  MAKLÉŘE, který si DOKÁŽE PORADIT

Druhý příběh:

Sama jsem si chtěla prodat dům, podala jsem inzerát. Byla to jenom ztráta času….. 

ŠKODA, že jsem hned NEVĚDĚLA, jak NAJÍT  ŠIKOVNÉHO MAKLÉŘE.

Třetí příběh:

Chtěl jsem náš dům prodat našemu dlouholetému kamarádovi. Nakonec se ukázalo, že neměl dost peněz…… 

Myslel jsem, že PRODAT barák ZNÁMÉMU zvládnu SÁM.

Čtvrtý příběh: 

Byla jsem z těch nekonečných jednání už tak vynervovaní, neuměla jsem odolávat tolika odborným výrazům a námitkám……

Teď už to vidím, že je nutné VYBRAT  schopného MAKLÉŘE.

 

Pátý příběh:  Makléř sice kupujícího přivedl, nechal si ode mne vyplatit odměnu za své služby a pak jsem ho už víc neviděla…. sama jsem si pak hledala nápravu…….

Už se to S  TÍM  PRODEJEM  táhlo opravdu nějak  MOC  DLOUHO …. 

 

 

 

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Koupě nemovitosti
3 lidé ohodnotili článek palcem nahoru

Jaký je rozdíl mezi Rezervační smlouvou, Blokační dohodou a Dohodou o složení blokovacího depozita?

REZERVAČNÍ SMLOUVA nebo-li Blokační dohoda nebo Dohoda o složení blokovacího depozita jsou názvy pro smlouvu, která předchází KUPNÍ SMLOUVĚ a slouží k VYMEZENÍ DOBY, během které nemůže prodávající nabízet nemovitost jinému zájemci.

Součástí rezervační smlouvy je i rezervační poplatek, který většinou slouží i jako provize realitní kanceláři. Rezervační poplatek se většinou neplatí z hypotéky, a je třeba zjistit zda-li je či není součástí dohodnuté kupní ceny. Každá realitní kancelář  má odlišné služby. Zeptejte se makléře, zda je částka součástí kupní ceny v konkrétním případě!

Práva a povinnosti v rámci tohoto typu smluv neurčuje zákon, závisí pouze na dohodě smluvních stran, které smlouvu sepisují. V praxi tak bohužel velmi často dochází k případům, kdy rezervační smlouva nastavuje podmínky výrazně nevýhodné pro kupujícího. Při vzniku rezervační smlouvy je často využíváno neznalosti kupujícího a jeho nechuti řešit vše s profesionálním advokátem, pokud možno specializovaným na obchod s nemovitostmi. Podcenit znění rezervační smlouvy je tedy riskantním krokem, který může ohrozit celou transakci. Poslední dobou se navíc bohužel čím dál častěji ukazuje, že jakákoli platba na účet realitní kanceláře může být riskantním krokem, např. hrozí úpadek realitní kanceláře, což může (v nejhorším případě) pro kupujícího znamenat i ztrátu nemovitosti.

DOPORUČENÍ ZNÍ: Požadujte třístrannou smlouvu uzavíranou mezi prodávajícím, zprostředkovatelem (realitní kanceláří) a vámi  jako kupujícími! 

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Prodej domu/bytu
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Kdo odpovídá, v případě, že nejsou vystaveny Průkazy energetické náročnosti domu?

kontrola nemovitosti2

Už více než rok platí, že KAŽDÝ prodávající (resp. majitel nemovitosti) musí zajistit energetický průkaz v době než začne nemovitost nabízet. Majitelem domů je většinou Společenství vlastníků bytových jednotek, příp. soukromý vlastník. V případě, že MAJITEL DOMU energetický průkaz nezpracuje, je povinen označit pro inzerci nabízeného bytu celou nemovitost písmenkem G. Tím však není majitel objektu ochráněn před případnou kontrolou ze strany Státní energetické inspekce a vystavuje se riziku sankce až do výše 100 000 Kč.

Realitní makléři a zprostředkovatelé (pokud neobdrží před zahájením inzerce od majitele nemovitosti energetický průkaz), musí nabídku označit písmenkem G, tedy nejhorší energetickou třídou, což poškozuje zájmy prodávajících. A navíc v praxi to znamená, že u takto prezentované nemovitosti není zpracován průkaz a majitel se vystavuje riziku, že při kontrole dojde k uložení sankce ze strany Státní energetické inspekce.

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Koupě nemovitosti
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Prý existují na realitním trhu tzv. „podpultové“ nemovitosti, poraďte, jak se k nim mohu dostat?

moderní byt2nmoderní prostor 2_nMáte na mysli nabídky nemovitostí k prodeji určené pouze zájemcům, které mají makléři ve své databázi poptávajících klientů. Tento způsob UZAVŘENÉHO prodeje dělá z nabídky výjimečnou příležitost, která není určená pro každého. Tato prodejní technika je někdy velmi úspěšná a já ji poměrně často využívám, zejména u bytů, na které mám velkou poptávku nebo u některých výjimečných nemovitostí. Podmínkou úspěchu je opravdu dostatečně velká databáze aktuálních zájemců v dané  lokaci, což ovšem nyní v době, kdy převažuje poptávka nad nabídkou, není problém. Aktivně spolupracuji s velkým množstvím makléřů, vzájemně sdílíme svoje poptávky, pracujeme s podporou moderních technologií, máme k dispozici propracovaný systém, proto můžeme úspěšně využívat NEVEŘEJNOU FORMU PRODEJE některých bytů, domů, pozemků.

Odpověď na váš dotaz je jednoduchá: najměte „svého“ makléře, ten vás při VÝBĚRU, resp. NÁKUPU NEMOVITOSTI bude zastupovat. Získáte jistotu, že vybere pro vás nejvhodnější nemovitost a bude sledovat i všechny neveřejné nabídky, jakmile se o nich v neveřejném systému dozví.

moderní prostor5n

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Různé
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Jak řešíte úschovu finančních prostředků v době než dojde k převodu vlastnických práv?

V praxi se období mezi uzavřením kupní smlouvy a vkladem do katastru nemovitostí nejčastěji řeší složením peněz do NEZÁVISLÉ ÚSCHOVY, a to buď v realitní kanceláři, u advokáta nebo notáře, případně v bance.

Kterou z uvedených úschov je nejvýhodnější zvolit?terasa Národní 41

Obecně nejvíce úschov klienti skládají prostřednictvým depozitního účtu do realitní kanceláře. ALE! Pro BEZPEČNOST je nejvhodnější úschova u ADVOKÁTA. Tuto službu si klienti většinou hradí sami a to tak, že si v advokátní kanceláři domluví smluvní cenu nebo využijí tarif podle vyhlášky ministerstva spravedlnosti. Poplatek je odstupňovaný podle výše částky vložené do úschovy.

 

U nás v RE/MAX je vždy úschova u advokáta součástí odměny za realitní služby (součástí provize). V RE/MAX je advokátní úschova běžným postupem. Pokud se však kupující a prodávající domluví, mohou požadovat úschovu v bance nebo u notáře.

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Různé
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Proč je pro prodávající výhodné najmout si najednou celý tým makléřů?

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Jak na to
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Chci prodej uskutečnit bez realitní kanceláře. Co musím především hlídat?

Rizik při „samoprodeji“ je celá řada. Největšími z nich je převod peněz a provedení změny v záznamu do evidence vlastníků.

  1. Pokud kupujete nemovitost, kterou opravdu dobře znáte, např. od příbuzného nebo souseda či známého věnujte největší pozornost správnému podání NÁVRHU NA VKLAD.
  2. Vždy buďte opatrní při PŘEVODU finanční částky KUPNÍ CENY.

logo ISO CRMMěli byste vědět, že pokud katastrální úřad zjistí nějakou vadu v návrhu na vklad nebo v kupní smlouvě, může vklad zamítnout. Může se stát, že vyplněný formulář návrhu na vklad  nebo kupní smlouva vykazují vady, které úřad považuje za zásadní a z toho důvodu návrh zamítne.

Doporučuji, aby návrh na vklad při převodu nemovitosti (KOUPĚ BYTU nebo DOMU) PODEPISOVALI současně (tzn. aby byli navrhovateli změny) KUPUJÍCÍ i PRODÁVAJÍCÍ.

Obecně je to OCHRANA  před možným tzv. ZPĚTVZETÍM návrhu. V případě, kdy byl návrh na vklad do katastru podepsaný oběma stranami, museli by oba podepsat i zpětvzetí. Doporučuji podepisovat s návrhem na vklad i  KUPNÍ SMLOUVU. Návrh je třeba doručit na místně příslušný katastrální úřad s jedním vyhotovením kupní smlouvy a s úředně ověřenými podpisy účastníků. Návrh na vklad bude přijat výhradně na předepsaném formuláři Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.

I pokud se dohodnete, že návrh podá prodávající, ohlídejte si, zda byl opravdu doručen na katastrální úřad. Kopii návrhu na vklad katastrální úřad potvrdí razítkem s vyznačením data.

OLYMPUS DIGITAL CAMERAOchranná lhůta během níž jsou písemně informování účastníci řízení omezuje možnost neoprávněných změn (podvodných změn) ve vlastnictví. Zasláním upozornění o podání změny vlastnických práv jsou skuteční vlastníci úřadem předem informováni, a to v době před vyznačením změny vlastníka. Na internetu se v náhledu do katastrální evidence můžete přesvědčit, že úřad vyznačil již následující den po vložení návrhu vkladu v katastru tzv. plombu, která naznačuje, že právě probíhá řízení.

Účastníci mají dvacet dnů na to, aby v případě podvodného návrhu vyrozuměli katastr (např. podáním „zpětvzetí“), teprve po uplynutí lhůty úřad pokračuje ve vkladovém řízení. Katastr o vkladu rozhodne nejdříve po uplynutí dvaceti dnů. Katastrálním úřadem je vlastníkovi doručeno VYROZUMĚNÍ o povolení vkladu, čímž je jeho vlastnické právo skutečně zapsáno.

 

Víte, že solidní realitní kancelář může zajistit administraci (resp. právní převod) nemovitosti jako jednorázovou službu, a to bez ohledu na to, že jste s kupujícím již domluveni na všech obchodních podmínkách? Realitní kancelář Vám garantuje svými zkušenostmi a referencemi bezchybné provedení převodu nemovitosti.

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Koupě nemovitosti
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Podnikám a nedali mi úvěr. Co mám dělat?

Co může udělat živnostník, aby mohl získat úvěr na bydlení?
Hypoteční poradce Aleš Martínek  doporučuje formálně navýšit své příjmy tak, aby se změnil výdajový paušál a tento formální výsledek zdrojnásobí možnosti úvěru. Detailní výpočet získá živnostník u hypotečního poradce v bance při podání žádosti o úvěr.

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Jak na to / Prodej domu/bytu
nikdo dosud článek neohodnotil palcem nahoru

Proč je dobré podepsat zprostředkovatelskou smlouvu?

Lidé si myslí, že pokud nemají s realitní kanceláří uzavřenou žádnou písemnou smlouvu nevzniká jim žádný závazek. NENÍ TO PRAVDA. Majitelé si chybně myslí, že si kontrolu nad prodejem zachovají díky tomu, že nikomu NIC NEPODEPÍŠÍ.

ANI TO NENÍ PRAVDA.

Jak je to možné?

K uzavření smlouvy (např. o zprostředkování realitních služeb) není potřeba písemná forma smlouvy! Podle zákona stačí k nároku na odměnu za zajištění kupujícího k nemovitosti pouhý souhlas s inzercí. Obvyklá situace, kdy si makléř pouze vyfotografuje interiér Vašeho bytu či domu. A když nemovitost prodáte domáhá se vyplacení provize i ten makléř, který se na obchodu nepodílel.

Je to možné?  Může se nesolidní zprostředkovatel domáhat odměny aniž by zajistil kontakt s kupujícími?

Stává se to. Proto si dobře promyslete koho do své nemovitosti pozvete. Na internetu si ještě před schůzkou prověřte realitního makléře, ověřte si, zda je opravdu spolehlivý a zjistěte si jaké má reference.

O úspěchu  prodeje nemovitosti rozhoduje výběr makléře.  Makléř Vaši nemovitost zastupuje při vytváření  prezentace i v jednání s potenciálními zájemci o koupi. Jeho aktivita je zásadní pro dosažení požadované ceny. Nedoporučuji spoléhat se na reklamu. Věnujte čas výběru toho, kdo vás bude zastupovat, pak už se nemusíte starat o nic víc.

S makléřem uzavřete smlouvu o zajištění služeb.

Ve smlouvě přesně popište závazky:

1. výše prodejní ceny bytu či domu,

2. výše odměny a rozsah realitní služeb,

3. doba platnosti smlouvy apod.

Podepsáním smluvního dokumentu se vyhnete problémům.

Jak to?

Smluvně vázaný makléř bez vašeho souhlasu nemůže SNIŽOVAT CENU, bude uvádět jen pravdivé informace a bude účtovat pouze předem domluvenou odměnu za své služby.

Pokud žádnou smlouvu neuzavřete vystavujete se riziku, že makléř nafotí nabídku, vystaví ji na internetu s jinou cenou a se zavádějícími informacemi. A pokud by nemovitost prodala jiná realitní kancelář může se stát, že bude makléř chtít provizi i za služby, které vůbec nevykonal…

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /
kategorie / Prodej domu/bytu / Rizika
1 člověk ohodnotil článek palcem nahoru

Prodej bytu BEZ PROVIZE

Převzala jsem prodej po té, co se majitel marně snažil na serveru BEZREALITKY. Majitel uznal, že mým prostřednictvím přicházejí podstatně serioznější a především bonitnější klienti. Obchod byl za dva měsíce úspěšně završený KUPNÍ SMLOUVOU a návrhem na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí.

Vysvětlení PROČ jim OBCHOD bez realitní kanceláře NEŠEL, je snadné:
na zmiňovaném serveru se potkávají SPEKULANTI se SPEKULANTY.
Obě strany se snaží především „ušetřit“ a „vydělat a vydělat na tom druhém“.
A především mezi nimi nestojí žádný arbitr s nastaveným realitním procesem a zkušeností.

Můj klient předchozí byt prodával sám, říkal že osm měsíců „ladili“ smlouvy mezi právníky jedné a druhé strany a nepohnuli se z místa. Obě strany byly plny obav.

Jak na to při výběru makléře?

Mít důvěru v realitní kancelář NESTAČÍ, je potřeba vybrat dobrého makléře. Profesionální makléři se sdružují ve velkých realitních společnostech, neboť síť spolupracovníků a know-how vytvářejí konkurenční výhody a kvalitnější příležitosti k obchodní práci.

Práce makléře vyžaduje zrání životních zkušeností, nabírání poznatků  i  dlouhou praxi v jednání s lidmi. Kvalitní makléř by měl mít minimálně tříletou zkušenost v této práci na plný úvazek a při uskutečnění zakázky by měl postupovat systematicky:

 

1. Příprava nemovitosti na prodej:

ocenění nemovitosti vycházející z uskutečněných transakcí a reálných (dohledatelných údajů),

příprava prezentace (profesionální fotografie, videoprohlídka, prezentační složka s kompletními informacemi pro kupujícího atd.),

promyšlený marketing nemovitosti (kromě standardní inzerce na internetu provést další aktivní kroky),

profesionální jednání s kupujícími,

 

2. Příprava smluvní dokumentace pro převod

spolupráce s advokátní kanceláří,

zajištění veškerého administrativního  servisu (včetně odvodu daňové povinnosti a zpracování přiznání k dani z nabytí, převody energií a služeb, jednání s katastrem nemovitostí atd.)

 

3. Předání nemovitosti kupujícímu

A pamatujte, že v rámci odměny realitní kanceláři by měly být zajištěny veškeré náklady spojené s převodem.

Jaká je největší chyba?

Největší chybou majitelů je poskytnutí exkluzivity na dlouhou dobu špatnému makléři nebo dokonce znehodnocení nabídky svěřením do rukou většího množství realitních kanceláří současně.

Obraťte se na mne i vy se svojí otázkou
Jestli i vás trápí konkrétní otázka z oblasti realitního trhu, neváhejte a napište mi. Váš dotaz ochotně zodpovím.
/ Číst více /