Archiv autora: Veronika Váňová

Úloha reklamní plachty při prodeji bytu

 

Proč je vyvěšení plachty s nápisem NA PRODEJ vnímáno jako nějaké stigma? Proč se prodávající bojí toho, co budou říkat sousedé?

Naopak ! Je skvělé, že se mezi sousedy mluví o prodeji vedlejšího bytu. Mezi známými v okolí vznikne „šeptanda“ a zpráva se bude šířit dál….přes jejich rodiny až ke známým těchto sousedů a proto se dozví o prodeji i ten, kdo hledá byt v tomto místě.  

„ Hele, vedle se prodává byt a sestřenice zrovna hledá nové bydlení. To by bylo fajn, kdyby žila hned v sousedství…“

A ještě tu máme náhodné kolemjdoucí …

Možná zrovna náhodní kolemjdoucí jsou potenciální kupující a to hned z několika možných důvodů. Prochází tudy, protože se jim lokalita líbí a rádi tudy chodí se psem na vycházku….. Nebo jezdí kolem autem každý den do práce a lokalita je dobře umístěná při jejich trase. Bydlení tady by jim přišlo vhod. Nebo šli tudy na návštěvu a právě začali přemýšlet o možnosti tady bydlet.

Nebojte se reklamní plachty upozorňující na prodej vašeho bytu! 

 

Jaká jsou RIZIKA při nákupu nemovitosti

SKUTEČNÝ PŘÍBĚH “Koupila jsem byt, ale až nyní se ukázalo, že prodávající je zbavený svéprávnosti”.  

Běžný občan při koupi nemovitosti vůbec nemá možnost omezení svéprávnosti zjistit!  Vůbec nemusíte přijít na to, že prodávající je nemocná osoba. Omezením svéprávnosti vlastníka nemovitosti hrozí ZNEPLATNĚNÍ KUPNÍ smlouvy. Víte, že informace  o omezení práv není zapsána v občanském průkazu?!

Občan s omezením práv (nebo nezletilý) musí vždy být zastupovaný určeným opatrovníkem, který  eviduje jeho příjmy a výdaje atd. Pro zásadní rozhodnutí musí schvalovat právní úkony soud (např. prodeji nemovitosti podléhá schválení soudem viz §461 NOZ). 

Realitní makléř ochrání kupující při transakci tím, že po dobu převodu vlastnického práva zajistí uložení kupní cenu v úschově (u notáře, advokáta nebo v bance) a v kupní smlouvě je ujednání o tom, že v případě pokud nedojde k převodu, bude kupní cena vrácena kupujícímu. Právník na katastru nemovitostí má do registrů přístup a měl by odhalit, pokud je účastníkovi řízení omezena svéprávnost. 

Proč každý makléř nepracuje stejně?

Šikovní realitní makléři nemají potřebu soutěžit o zakázku tím, že nabídnou nižší provizi.
Pokud si budete vybírat makléře jen podle výše provize, pravděpodobně budete ve svém očekávání zklamáni. Pro úspěšný prodej nemovitosti je rozhodující aktivní marketing a nadšený makléř.
Chcete dostat od makléře závazek, v němž bude napsáno, co konkrétně a v jakém termínu bude vykonávat pro prodej nemovitosti?
Chcete mít jistotu, že pokud makléř nesplní svůj závazek, můžete s ním ukončit spolupráci?
Vybírejte si makléře podle toho, zda vám předloží prodejní plán pro dobrý marketing nemovitosti a srozumitelné smluvní podmínky.

 

Realitní makléřka Veronika Váňová

Jaké je poučení z příběhu o malé půjčce?

Doporučení :

1. Pozor na lákavé  půjčky;

2. Pozor na nabídky spekulantů, kteří využívají neznalosti a zoufalé situace dlužníků;

3. Nemovitost je možné prodat dle tržního odhadu ceny, velmi rychle a často i dráž, než je původní očekávaná tržní cena;

Příběh

Starší manžele si půjčili  původně 20.000,-Kč u nebankovní společnosti.  Žádná banka už manželům vzhledem k věku a nízkým příjmům nechtěla půjčit, takže se ocitli v kolečku nesolidních nabídek, kterým bohužel více a více podléhali….. Manželé nebyli schopni splácet ve sjednaných termínech, proto si půjčovali další peníze Během  roku  jejich dluh narostl až do hrozivé výše 2 mil. korun!

Další půjčky za velmi nevýhodných podmínek a jejich úroky narůstaly a narůstaly….

Manželé se styděli přiznat se před svými dětmi. Situace už byla zoufalá, proto se rozhodli prodat svůj dům, dluhy zaplatit a najít si levnější bydlení  ve větší vzdálenosti  od Prahy. Vylepovali lístečky s nabídkou prodeje ve svém okolí… Žádný solidní kupující se nenašel, spekulanti nabízeli za dům v tržní ceně okolo 5 mil. Kč jen 2 mil. korun. Bylo veliké štěstí, že s nabídkou nesouhlasili …

Kdy se makléř vyplatí?

Realitní makléř  dokáže oslovit průměrně  o 60% víc potenciálních zájemců o koupi nemovitosti a navíc má zkušenost, jak vyjednat i vyšší prodejní cenu ve srovnání s prodejem vlastními silami. Statistika potvrzuje, že makléř dokáže prodejní cenu v průměru navýšit o 20%- 25% ve srovnání s cenou samoprodejů, přitom  provize makléře nepřesáhne 6% z kupní ceny.

Dobrý realitní makléř se vždy vyplatí

Dokáže majitelům získat vyšší výnos z prodeje po odečtení provize. A především makléř zbaví prodávající starostí se všemi administrativními úkony. Realitní makléř zajišťuje mnoho desítek prodejů proto má bohaté zkušenosti a orientuje se v obchodním procesu.

Co makléři umí?

Makléř (díky širokým obchodním zkušenostem) najde cílovou skupinu zájemců o koupi a těm nabídku přímo zašle. Makléř přizve ke spolupráci také své kolegy, vystaví nabídku na sociálních sítích, zpracuje reklamní materiály jako jsou video prohlídky, 3D plánky a vizualizace. Makléř umí jednat s hypotečními bankami a dokáže získat pro zájemce o koupi financování, čímž prospěje především svým klientům – prodávajícím.

 

Proč platit provizi?

Je to lákavé neplatit provizi za prodej nemovitosti.
Možná se zdá, že ušetříte desítky nebo stovky tisíc … 

Co se stane, když platí provizi kupující …

Trik spočívá v tom, že realitní makléř využije obchodního rozdílu a při jednání s majitelem nasadí „cenovou laťku“ a naopak pro kupující cenu nadnese ještě výš. Rozdíl mezi oběma částkami se rovná provizi pro makléře. Tady vzniká jasný konflikt zájmů, který nakonec může vyjít dost draho!  Správně by obchod měl probíhat tak, že makléř zastupuje tu stranu, která jeho služby objednává a platí. Pokud si však majitel /prodávající/ objedná službu, má makléř pracovat pro něho, nikoli tak, že si  odměnu zajistí od protistrany /kupující/

Proč? … Přemýšlejme!

Komu bude vyjednávat nejlepší podmínky? Realitní makléř se v takovém případě bude snažit vytvořit pro sebe co nejvyšší obchodní rozdíl. A toho dosáhne tím, že bude uzpůsobovat nabídku a  „přikyvovat“ kupujícímu. Cenový bonus nezíská prodávající, ale realitní kancelář, protože prodávající na začátku domluvili cenu, kterou za nemovitost chtějí dostat. Pokud se prodej nepodaří, dojde na úpravu ceny nemovitosti, a opět se sleva obrátí proti prodávajícímu. Sleva se bude počítat z původně sjednané částky, aby mohlo dojít ke snížení koncové prodejní ceny pro zájemce. Důvěryhodný realitní makléř z kvalitní realitní kanceláře nezneužívá svých znalostí, ale propůjčuje zákazníkům své zkušenosti a znalosti, aby bez stresu a starostí došli k nejlepšímu možnému výsledku.

Jak řešit spoluvlastnictví?

SPOLUVLASTNICTVÍ nejčastěji vznikne jako důsledek dědictví, kdy několik dědiců získá různě velké podíly na jedné nemovitosti. Druhý nejčastější důvod spoluvlastnictví se objeví  po  rozvodu manželství, kdy se může ze společného jmění manželů stát podílové spoluvlastnictví. Každý z manželů získá spoluvlastnický podíl, většinou o velikosti ideální poloviny jedné nemovitosti. Potíže nastávají s tím, že bez souhlasu druhého vlastníka NELZE OPRAVOVAT společný majetek. NELZE ani  žádat po druhém vlastníkovi náklady za rekonstrukce, pokud tato nebyla předem dohodnuta a odsouhlasena. SPOLEČNÉ  VÝDAJE  spojené s opravami a nutnou rekonstrukcí domu jsou velmi častým důvodem rozporů.

Ve spoluvlastnictví proti své vůli nemůže být nikdo nucen setrvávat
(viz § 1140 občanského zákoníků).

Jak řešit spoluvlastnictví?

1.     Pokud to je možné, lze část ze spoluvlastnictví oddělit. Spoluvlastníci nechají vypracovat tzv. „Prohlášení vlastníka“, s nímž musí všichni zúčastnění souhlasit. Toto prohlášení musí podat na katastr nemovitostí, kde provedou vklad takového návrhu.

2.     Dále je možné ukončit spoluvlastnictví prodejem, zisk se dělí podle výše jednotlivých spoluvlastnických podílů.

3.     V případě, že nemovitost není možné rozdělit na samostatné části a spolumajitelé se nedokáží shodnout na prodeji, může soud vydat příkaz k prodeji celé nemovitosti.

4.     Soud může (na návrh jedné strany) rozhodnout tak, že  nemovitost přiřkne jednomu ze spoluvlastníků a soud také určí částku, kterou musí tato strana vyplatit svým spoluvlastníkům.

Co znamená předkupní právo?

Od roku 2018 se vrátilo do zákona  zpátky tzv. předkupní  právo. Co říká zákon č.460/2016 Sb.o předkupním právu?

 

Máte byt v novostavbě a k němu i komoru a garážové stání?

Co se při prodeji nyní změnilo?

Pokud cena příslušenství (komor a garáží) nebyla součástí ceny bytu je nyní  při prodeji původní vlastník povinen oslovit všechny spolumajitele a nabídnout jim svůj podíl v rámci PŘEDKUPNÍHO PRÁVA. A pokud nikdo ze spoluvlastníků nevyužije nabídku ke koupi ve lhůtě 3 měsíců, může prodat komukoli jinému.

Např. při podílu o velikosti 1/30 na nebytovém prostoru je nutné nabídnout zbývajícím 29 spolumajitelům toto parkovací stání.

NEZAPOMEŇTE: Předkupní právo se vztahuje i na případy darování . Při darování podílu, mají ostatní spoluvlastníci možnost využít předkupního práva. Pro takový případ se cena obvyklá určí na základě znaleckého posudku a nemovitost může být prodána dle poměru velikosti podílů spoluvlastníků na nemovitosti.

POZOR: Při ignorování povinnost, resp. porušení předkupního práva se může některý spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na novém majiteli /nabyvateli spoluvlastnického podílu/, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl /koupil/ od původního spoluvlastníka. Pokud tak nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou!

A co tam, kde si majitelé parcel před stavbou RD odkoupili přístupovou komunikaci ?

V praxi se uplatňuje předkupní právo tak, že po uzavření kupní smlouvy prodávající majitel pošle poštou na adresy uvedené v Katastru nemovitostí  výzvu s nabídkou na uplatnění předkupního práva všem ostatním spolumajitelům. Do obálky musí přidat kopii kupní smlouvy, v níž bude uvedena cena nemovitosti. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Bude tedy nutné posílat dopisy doporučeně s tzv. dodejkou, aby existovalo potvrzení o odeslání a převzetí zásilky.