Archiv rubriky: Rizika

Jaká jsou RIZIKA při nákupu nemovitosti

SKUTEČNÝ PŘÍBĚH “Koupila jsem byt, ale až nyní se ukázalo, že prodávající je zbavený svéprávnosti”.  

Běžný občan při koupi nemovitosti vůbec nemá možnost omezení svéprávnosti zjistit!  Vůbec nemusíte přijít na to, že prodávající je nemocná osoba. Omezením svéprávnosti vlastníka nemovitosti hrozí ZNEPLATNĚNÍ KUPNÍ smlouvy. Víte, že informace  o omezení práv není zapsána v občanském průkazu?!

Občan s omezením práv (nebo nezletilý) musí vždy být zastupovaný určeným opatrovníkem, který  eviduje jeho příjmy a výdaje atd. Pro zásadní rozhodnutí musí schvalovat právní úkony soud (např. prodeji nemovitosti podléhá schválení soudem viz §461 NOZ). 

Realitní makléř ochrání kupující při transakci tím, že po dobu převodu vlastnického práva zajistí uložení kupní cenu v úschově (u notáře, advokáta nebo v bance) a v kupní smlouvě je ujednání o tom, že v případě pokud nedojde k převodu, bude kupní cena vrácena kupujícímu. Právník na katastru nemovitostí má do registrů přístup a měl by odhalit, pokud je účastníkovi řízení omezena svéprávnost. 

Jaké je poučení z příběhu o malé půjčce?

Doporučení :

1. Pozor na lákavé  půjčky;

2. Pozor na nabídky spekulantů, kteří využívají neznalosti a zoufalé situace dlužníků;

3. Nemovitost je možné prodat dle tržního odhadu ceny, velmi rychle a často i dráž, než je původní očekávaná tržní cena;

Příběh

Starší manžele si půjčili  původně 20.000,-Kč u nebankovní společnosti.  Žádná banka už manželům vzhledem k věku a nízkým příjmům nechtěla půjčit, takže se ocitli v kolečku nesolidních nabídek, kterým bohužel více a více podléhali….. Manželé nebyli schopni splácet ve sjednaných termínech, proto si půjčovali další peníze Během  roku  jejich dluh narostl až do hrozivé výše 2 mil. korun!

Další půjčky za velmi nevýhodných podmínek a jejich úroky narůstaly a narůstaly….

Manželé se styděli přiznat se před svými dětmi. Situace už byla zoufalá, proto se rozhodli prodat svůj dům, dluhy zaplatit a najít si levnější bydlení  ve větší vzdálenosti  od Prahy. Vylepovali lístečky s nabídkou prodeje ve svém okolí… Žádný solidní kupující se nenašel, spekulanti nabízeli za dům v tržní ceně okolo 5 mil. Kč jen 2 mil. korun. Bylo veliké štěstí, že s nabídkou nesouhlasili …

Proč platit provizi?

Je to lákavé neplatit provizi za prodej nemovitosti.
Možná se zdá, že ušetříte desítky nebo stovky tisíc … 

Co se stane, když platí provizi kupující …

Trik spočívá v tom, že realitní makléř využije obchodního rozdílu a při jednání s majitelem nasadí „cenovou laťku“ a naopak pro kupující cenu nadnese ještě výš. Rozdíl mezi oběma částkami se rovná provizi pro makléře. Tady vzniká jasný konflikt zájmů, který nakonec může vyjít dost draho!  Správně by obchod měl probíhat tak, že makléř zastupuje tu stranu, která jeho služby objednává a platí. Pokud si však majitel /prodávající/ objedná službu, má makléř pracovat pro něho, nikoli tak, že si  odměnu zajistí od protistrany /kupující/

Proč? … Přemýšlejme!

Komu bude vyjednávat nejlepší podmínky? Realitní makléř se v takovém případě bude snažit vytvořit pro sebe co nejvyšší obchodní rozdíl. A toho dosáhne tím, že bude uzpůsobovat nabídku a  „přikyvovat“ kupujícímu. Cenový bonus nezíská prodávající, ale realitní kancelář, protože prodávající na začátku domluvili cenu, kterou za nemovitost chtějí dostat. Pokud se prodej nepodaří, dojde na úpravu ceny nemovitosti, a opět se sleva obrátí proti prodávajícímu. Sleva se bude počítat z původně sjednané částky, aby mohlo dojít ke snížení koncové prodejní ceny pro zájemce. Důvěryhodný realitní makléř z kvalitní realitní kanceláře nezneužívá svých znalostí, ale propůjčuje zákazníkům své zkušenosti a znalosti, aby bez stresu a starostí došli k nejlepšímu možnému výsledku.

Jak řešit spoluvlastnictví?

SPOLUVLASTNICTVÍ nejčastěji vznikne jako důsledek dědictví, kdy několik dědiců získá různě velké podíly na jedné nemovitosti. Druhý nejčastější důvod spoluvlastnictví se objeví  po  rozvodu manželství, kdy se může ze společného jmění manželů stát podílové spoluvlastnictví. Každý z manželů získá spoluvlastnický podíl, většinou o velikosti ideální poloviny jedné nemovitosti. Potíže nastávají s tím, že bez souhlasu druhého vlastníka NELZE OPRAVOVAT společný majetek. NELZE ani  žádat po druhém vlastníkovi náklady za rekonstrukce, pokud tato nebyla předem dohodnuta a odsouhlasena. SPOLEČNÉ  VÝDAJE  spojené s opravami a nutnou rekonstrukcí domu jsou velmi častým důvodem rozporů.

Ve spoluvlastnictví proti své vůli nemůže být nikdo nucen setrvávat
(viz § 1140 občanského zákoníků).

Jak řešit spoluvlastnictví?

1.     Pokud to je možné, lze část ze spoluvlastnictví oddělit. Spoluvlastníci nechají vypracovat tzv. „Prohlášení vlastníka“, s nímž musí všichni zúčastnění souhlasit. Toto prohlášení musí podat na katastr nemovitostí, kde provedou vklad takového návrhu.

2.     Dále je možné ukončit spoluvlastnictví prodejem, zisk se dělí podle výše jednotlivých spoluvlastnických podílů.

3.     V případě, že nemovitost není možné rozdělit na samostatné části a spolumajitelé se nedokáží shodnout na prodeji, může soud vydat příkaz k prodeji celé nemovitosti.

4.     Soud může (na návrh jedné strany) rozhodnout tak, že  nemovitost přiřkne jednomu ze spoluvlastníků a soud také určí částku, kterou musí tato strana vyplatit svým spoluvlastníkům.