Archiv pro štítek: Jak prodat nemovitost

Jaká jsou RIZIKA při nákupu nemovitosti

SKUTEČNÝ PŘÍBĚH “Koupila jsem byt, ale až nyní se ukázalo, že prodávající je zbavený svéprávnosti”.  

Běžný občan při koupi nemovitosti vůbec nemá možnost omezení svéprávnosti zjistit!  Vůbec nemusíte přijít na to, že prodávající je nemocná osoba. Omezením svéprávnosti vlastníka nemovitosti hrozí ZNEPLATNĚNÍ KUPNÍ smlouvy. Víte, že informace  o omezení práv není zapsána v občanském průkazu?!

Občan s omezením práv (nebo nezletilý) musí vždy být zastupovaný určeným opatrovníkem, který  eviduje jeho příjmy a výdaje atd. Pro zásadní rozhodnutí musí schvalovat právní úkony soud (např. prodeji nemovitosti podléhá schválení soudem viz §461 NOZ). 

Realitní makléř ochrání kupující při transakci tím, že po dobu převodu vlastnického práva zajistí uložení kupní cenu v úschově (u notáře, advokáta nebo v bance) a v kupní smlouvě je ujednání o tom, že v případě pokud nedojde k převodu, bude kupní cena vrácena kupujícímu. Právník na katastru nemovitostí má do registrů přístup a měl by odhalit, pokud je účastníkovi řízení omezena svéprávnost. 

Jak řešit spoluvlastnictví?

SPOLUVLASTNICTVÍ nejčastěji vznikne jako důsledek dědictví, kdy několik dědiců získá různě velké podíly na jedné nemovitosti. Druhý nejčastější důvod spoluvlastnictví se objeví  po  rozvodu manželství, kdy se může ze společného jmění manželů stát podílové spoluvlastnictví. Každý z manželů získá spoluvlastnický podíl, většinou o velikosti ideální poloviny jedné nemovitosti. Potíže nastávají s tím, že bez souhlasu druhého vlastníka NELZE OPRAVOVAT společný majetek. NELZE ani  žádat po druhém vlastníkovi náklady za rekonstrukce, pokud tato nebyla předem dohodnuta a odsouhlasena. SPOLEČNÉ  VÝDAJE  spojené s opravami a nutnou rekonstrukcí domu jsou velmi častým důvodem rozporů.

Ve spoluvlastnictví proti své vůli nemůže být nikdo nucen setrvávat
(viz § 1140 občanského zákoníků).

Jak řešit spoluvlastnictví?

1.     Pokud to je možné, lze část ze spoluvlastnictví oddělit. Spoluvlastníci nechají vypracovat tzv. „Prohlášení vlastníka“, s nímž musí všichni zúčastnění souhlasit. Toto prohlášení musí podat na katastr nemovitostí, kde provedou vklad takového návrhu.

2.     Dále je možné ukončit spoluvlastnictví prodejem, zisk se dělí podle výše jednotlivých spoluvlastnických podílů.

3.     V případě, že nemovitost není možné rozdělit na samostatné části a spolumajitelé se nedokáží shodnout na prodeji, může soud vydat příkaz k prodeji celé nemovitosti.

4.     Soud může (na návrh jedné strany) rozhodnout tak, že  nemovitost přiřkne jednomu ze spoluvlastníků a soud také určí částku, kterou musí tato strana vyplatit svým spoluvlastníkům.

Co znamená předkupní právo?

Od roku 2018 se vrátilo do zákona  zpátky tzv. předkupní  právo. Co říká zákon č.460/2016 Sb.o předkupním právu?

 

Máte byt v novostavbě a k němu i komoru a garážové stání?

Co se při prodeji nyní změnilo?

Pokud cena příslušenství (komor a garáží) nebyla součástí ceny bytu je nyní  při prodeji původní vlastník povinen oslovit všechny spolumajitele a nabídnout jim svůj podíl v rámci PŘEDKUPNÍHO PRÁVA. A pokud nikdo ze spoluvlastníků nevyužije nabídku ke koupi ve lhůtě 3 měsíců, může prodat komukoli jinému.

Např. při podílu o velikosti 1/30 na nebytovém prostoru je nutné nabídnout zbývajícím 29 spolumajitelům toto parkovací stání.

NEZAPOMEŇTE: Předkupní právo se vztahuje i na případy darování . Při darování podílu, mají ostatní spoluvlastníci možnost využít předkupního práva. Pro takový případ se cena obvyklá určí na základě znaleckého posudku a nemovitost může být prodána dle poměru velikosti podílů spoluvlastníků na nemovitosti.

POZOR: Při ignorování povinnost, resp. porušení předkupního práva se může některý spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na novém majiteli /nabyvateli spoluvlastnického podílu/, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl /koupil/ od původního spoluvlastníka. Pokud tak nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou!

A co tam, kde si majitelé parcel před stavbou RD odkoupili přístupovou komunikaci ?

V praxi se uplatňuje předkupní právo tak, že po uzavření kupní smlouvy prodávající majitel pošle poštou na adresy uvedené v Katastru nemovitostí  výzvu s nabídkou na uplatnění předkupního práva všem ostatním spolumajitelům. Do obálky musí přidat kopii kupní smlouvy, v níž bude uvedena cena nemovitosti. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Bude tedy nutné posílat dopisy doporučeně s tzv. dodejkou, aby existovalo potvrzení o odeslání a převzetí zásilky.